Les 10 meilleures raisons pour investir dans la loi Duflot en 2013

Par le 15 / 04 / 2013
Les 10 meilleures raisons pour investir dans la loi Duflot

Les réformes fiscales du nouveau gouvernement devaient passer inaperçues pour 9 Français sur 10... Toutefois, au moment de déclarer ses revenus, on se rend soudainement compte que, finalement, même si on ne fait partie des plus riches, on sera quand même mis à contribution, et de manière assez brutale ! La suppression de l'abattement fixe sur les dividendes, la réduction de l'avantage fiscal que l'on peut retirer d'une demi-part supplémentaire... Ah, une petite erreur s'était glissée dans le discours ministériel : ce sont en fait 9 personnes sur 10 qui seraient concernées. En-dehors de celles qui n'ont pas été et ne seront pas imposables, bien sûr, mais cela est un autre sujet.

Toujours est-il qu'en recevant votre prochain avis d'imposition vous pourriez avoir envie de réduire le chiffre qui apparaît en gras. Le gouvernement a pensé à vous en instituant, dans la loi de finances pour 2013, un successeur au dispositif Scellier. Il s'agit du régime Duflot et, bien que le nom ne soit pas vraiment encourageant, ce dispositif mérite qu'on s'y attarde quelques minutes. Nous vous présentons dans cet article les 10 meilleures raisons de réaliser un investissement sous le régime Duflot (on en profite, au passage, pour vous indiquer les principales conditions du dispositif), sans oublier quelques mises en garde. Pour plus d'informations sur le dispositif fiscal Duflot, vous pouvez demander gratuitement le Guide Loi Duflot 2013 en cliquant ici.

1. Les conditions tenant à l'investisseur sont bien définies

...ce qui n'est pas toujours le cas quand on a affaire à un système français. Peuvent bénéficier du régime Duflot les résidents fiscaux français qui achètent, directement ou par le biais d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, un ou plusieurs logements neufs ou vétustes à réhabiliter destinés à la location. L'investissement peut également se faire par le biais de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) si 95% des actifs remplissent les conditions du dispositif.

Attention, un investissement Duflot ne peut pas être réalisé en démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété).


2. Le taux de réduction d'impôt est attractif

Le taux de réduction d'impôt pour un investissement sous le dispositif Duflot est fixé à 18% pour les investissements réalisés en métropole et à 29% pour les investissements outre-mer. Ceci est plus avantageux que la dernière année de vie du régime Scellier, où le taux de réduction a été de 13%.

Attention, le logement Duflot devra être loué pendant 9 ans pour ne pas remettre en cause les réductions d'impôt utilisées chaque année.

3. Le calcul de la réduction d'impôt est simple à réaliser

En effet, de ce point de vue-là, tout semble assez clair : la réduction est calculée sur le prix de revient du logement. Elle est répartie par parts égales sur 9 ans. Attention aux plafonds : on peut acquérir deux logements maximum au titre de la même année pour un prix global ne pouvant pas excéder 300 000 €, avec en plus un plafond de prix de revient par mètre carré, fixé à 5 500 € / m² (ce qui rend les investissements à Paris, avec un prix moyen au mètre carré de 8 500 €, difficilement rentables).

Exemple : pour un investissement Duflot de 150 000 € pour 30 m², la réduction d'impôt sera de 150 000 x 18% = 27 000 € sur 9 ans, soit 27 000 / 9 = 3 000 € de réduction par an pendant 9 ans.

Attention, la réduction d'impôt non utilisée n'est pas reportable sur les années suivantes (contrairement au dispositif Scellier).

4. Les plafonds de loyers sont raisonnables

Sauf pour Paris centre, les plafonds de loyers correspondent (plus ou moins) à la réalité du marché locatif. Il se présentent de la manière suivante (cliquez ici pour voir le zonage complet de la loi Duflot) :

Plafonds du dispositif Duflot

A ce plafond, il faut appliquer un coefficient multiplicateur égal à Q = 0,7 + 19 / surface de l'appartement. Ce coefficient ne peut pas excéder 1,2 et doit être arrondi à la deuxième décimale la plus proche.

Exemple : pour un appartement de 35 m² à Grenoble (Zone B1) acquis pour 154 000 €, le plafond de loyer serait de : 35 x 9,88 = 345,8 x (0,7 + 19/35 [plafonné à 1,2]) = 414,96 €.

5. Les plafonds de ressources des locataires sont corrects

Les plafonds de ressources des locataires (les ressources sont appréciées le jour de la conclusion du bail) sont raisonnables :

Dispositif Duflot : plafond des ressources du locataire

6. Compte tenu des normes requises, vous faites un investissement à long terme

Loi Duflot - investissement BBC

Pour être éligible au dispositif Duflot, le logement doit satisfaire un certain nombre de normes environnementales et énergetiques comme le BBC (Bâtiment Basse Consommation). Ceci constitue un avantage concurrentiel réel étant donné que l'appartement concerné sera moins gourmand en électricité.

7. Les taux de crédit immobilier sont au plus bas

Les taux des emprunts bancaires sont historiquement bas en ce moment et ce serait dommage de ne pas en profiter, d'autant plus que les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus fonciers. Vous avez donc tout intérêt à bénéficier d'un effet de levier pour votre opération de défiscalisation.

Effet de levier = rendement locatif espéré supérieur au côut d'un crédit. Par exemple, il est possible d'espérer du 5% de rendement locatif (avantage fiscal inclu) alors que le côut d'un crédit sur 15 ans pourrait être aux alentours de 3%.

8. Le taux de la réduction d'impôt n'a pas encore été rogné...

Pour rappel, le taux de réduction du régime Scellier a été diminué tous les ans. Nous ne sommes pas protégés contre un rabot fiscal version socialiste.

9. Vous pouvez négocier des ristournes lors de votre acquisition

Les particuliers ne se sont pas vraiment précipités sur les programmes Duflot, les professionnels ont donc dû réagir en offrant des avantages conséquents à ceux qui osent franchir le pas. Cuisine gratuite, prise en charge des frais de transaction : c'est au début qu'on peut faire les meilleures affaires.

10. Les locataires préfèrent le neuf

Les locataires apprécient les appartements neufs et ayant une faible consommation d'énergie. Compte tenu des plafonds de loyers, vous devriez trouver des candidats assez facilement à condition de bien étudier le marché locatif du secteur où vous comptez investir.

A noter également qu'a contrario du dispositif Scellier, il n'est pas possible de loger un ascendant ou un descandant dans votre appartement loi Duflot (sans remettre en cause les avantages fiscaux).

Mises en garde

Attention, un investissement de type Duflot ne doit pas se prendre à la légère. Nous vous recommandons de vous assurer qu'il existe une réelle demande locative dans la ville que vous envisagez : le boom du Scellier a fortement déséquilibré l'offre et la demande dans certaines agglomérations (exemple : Montauban). Par ailleurs, notez que la réduction Duflot rentre dans le plafonnement global de niches fiscales, fixé à 10 000 € pour l'imposition des revenus de 2013.

Pour plus d'informations sur le dispositif fiscal Duflot, nous vous recommandons de demander gratuitement le Guide Loi Duflot 2013 en cliquant ici.

Bonus. Quelques conseils avant d'acheter :

La location de votre bien immobilier est la clef de voûte d'un investissement immobilier. Encore plus dans le cadre de dispositifs fiscaux puisque si le bien n'est pas loué pendant plus de 12 mois consécutifs, l'avantage fiscal peut être perdu définitivement.

Achetez dans un quartier ou une ville que vous connaissez ; vous serez alors apte à juger du potentiel de locativité de votre investissement Duflot. Sinon, privilégiez le centre ville de grandes villes en France qui vous assurera la locativité de votre bien immobilier.

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3 Comments

  1. DD

    avril 17, 2013 at 12:25

    Tres bon article auquel nous pourrions ajouter qu’investir dans l’immobilier permet également de protéger vos proches. En effet, si vous faite appel à un organisme financier pour financer votre investissement, une assurance obligatoire sera souscrite en cas de décés et si (par malheur) cela vous arrive vos ayant droits disposeront d’un bien payé.

  2. 10Meilleurs.fr

    avril 18, 2013 at 10:08

    Vous avez parfaitement raison. On pourrait d’ailleurs ajouter qu’il est conseillé d’assurer à 100 % les « deux têtes » si vous achetez à deux.
    On peut aussi dire que les assurances peuvent aussi vous protéger contre la PTIA, ITT et même le chômage pour un coût supérieur. De loin la meilleure prévoyance en matière de rapport qualité prix.

  3. LD

    avril 21, 2013 at 10:24

    Un bon article très constructif sur la loi Duflot. Je rajouterai également la plus-value potentielle, et donc une forte différence de rentabilité avec une épargne traditionelle.

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